CEO BAM ผนึก 2 กูรูอสังหาฯ เจาะลึกศักยภาพการลงทุนทรัพย์มือสอง NPA ชูผลตอบแทนเฉลี่ยสูงถึง 20-29% เสี่ยงต่ำกว่าการลงทุนรูปแบบอื่น รับผลตอบแทน 3 ต่อ ทั้งส่วนลดจากราคาประเมิน มูลค่าเพิ่มจากดัชนีอสังหาฯ และรายได้ค่าเช่า หนุนเทรนด์ “Gen Rent” ดันตลาดเช่าโตแรง แนะกลยุทธ์ “3 ใช่” และสูตร “B-A-M” ช่วยเฟ้นหาทรัพย์ลงทุนคุณภาพ สร้างกำไรระยะยาว
ดร.รักษ์ กล่าวว่า ข้อมูลที่น่าสนใจนับแต่ต้นปีนี้ที่ผ่านมา ก็คือ ยอดขายของทรัพย์มือสองได้แซงหน้ายอดขายของทรัพย์มือหนึ่งไปแล้ว ด้วยเหตุผลราคาที่ดิน รวมถึงค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานของทรัพย์มือหนึ่ง มีอัตราการเติบโตโดยเฉลี่ยราว 3-5% จึงทำให้ราคาขายเมื่อเทียบต่อตารางเมตรแพงกว่าทรัพย์มือสองมาก ขณะที่หลายคนอาจมองว่า การลงทุนในทองคำหรือหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ฯ ให้ผลตอบแทนที่สูงในระดับ 6-7% แต่นั่นก็มากับความเสี่ยงที่สูงเช่นกัน ในทางกลับกัน หากลงทุนในทรัพย์รอขาย NPA จากพอร์ตฯของ BAM ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดินเปล่า หรือคอนโดมีเนียม ฯลฯ พบว่า ให้ผลตอบแทนสูงสุดถึง 15% ในขณะที่มีความเสี่ยงต่ำมาก นั่นจึงเป็นที่มาของวลีที่ว่า…“มีเงินนับเป็นน้อง มีทองนับเป็นพี่ แต่ถ้ามีทรัพย์มือสองจาก BAM ทุกคนจะเป็นทั้งพี่ (มีทอง) และน้อง (มีเงิน) ได้ในเวลาเดียวกัน”
พร้อมกันนี้ ยังได้ยกตัวอย่างกรณีศึกษาที่เกิดขึ้นจริง นั่นคือ ราคาขายของทรัพย์มือสอง (NPA) ของ BAM ประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ขนาด 150 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอยรวม 196 ตร.ม. มี 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ในโครงการหมู่บ้านดิแอลเลแกนซ์ เพชรเกษม 81 ซึ่งตั้งราคาขายไว้ที่ 8 ล้านบาทเศษ แต่ราคาพร้อมขายที่ BAM นำขึ้นไว้ในเว็บไซต์ BAM Select เหลือเพียง 6.75 ล้านบาท ทำให้ราคาซื้อจริงต่ำกว่าราคาประเมินมากถึง 15.6%
“คนรุ่นเก่า…ไม่ว่าจะเป็น เจ้าขุนมูลนาย หรือเจ้าสัวเชื้อสายจีน มักจะลงทุนซื้อที่ดินเก็บสะสมไว้ บ้างก็ทำเป็นห้องแถว อาคารพาณิชย์ หรือตลาดสดให้เช่าเก็บกิน สร้างรายได้เพื่อหล่อเลี้ยงคนในครอบครัวได้อย่างสบายๆ โดยไม่ต้องกังวลใจถึงสภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้นมากนัก ซึ่งตรงกับคอนเซ็ปท์ของ BAM ในการเข้าร่วมงานฯครั้งนี้ ที่ต้องบอกว่า…คนที่มี “เงินเย็น” หรือมีทรัพย์สินเกิน 50 ล้านบาท ในประเทศไทย ซึ่งมีเพียง 30,000 คนจากทั่วประเทศ ไม่ได้รับผลกระทบอะไรเลยกับบริบทของบ้านเมืองที่เปลี่ยนไป เนื่องจากมี Passive Income” (รายได้จากการลงทุน)” CEO BAM ระบุ
ตัวเลขนี้มาจาก 3 โอกาสผลตอบแทน คือ 1.ส่วนลดจากราคาประเมินราว 10 – 16% 2.ราคาทรัพย์ (ที่อยู่อาศัยและที่ดิน) ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3-5% เฉพาะผู้ที่ถือทรัพย์อย่างเดียวโดยไม่นำไปให้เช่า ก็จะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุน 13-21% และ 3.หากนำไปให้เช่า ก็จะได้รับผลตอบแทนจากให้เช่าเพิ่มขึ้นอีก 7-8% ซึ่งจะได้ผลตอบแทนรวมจากการลงทุนในทรัพย์มือสองสูงเฉลี่ยราว 20-29%
ด้าน “คุณใหญ่” จาก เพจ โอภาส ใหญ่ Happy Investor และ “คุณจิ๊บ” จาก เพจอสังหาเรื่องจิ๊บๆ “2 กูรูชั้นนำด้านอสังหาริมทรัพย์” ได้มาร่วมให้ข้อมูลที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนทรัพย์มือสอง โดยทั้งคู่ยืนยันว่า แม้กรุงเทพฯจะเกิดแผ่นดินไหว แต่ราคาที่ดินไม่ได้ไหวตามไปด้วย มีแต่จะแพงขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้น การลงทุนในทรัพย์มือสอง โดยเฉพาะ NPA จากพอร์ตของ BAM ย่อมมีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่สูงตามมา พร้อมกันนี้ ยังได้หลักคิดเกี่ยวกับการเลือกทรัพย์และทำเลเพื่อการลงทุน “3 ใช่” นั่นคือ “สินค้าใช่ ทำเลใช่ และราคาที่ใช่” เนื่องจากแนวโน้มของ คนรุ่นใหม่ จะเป็น Generation Rent คือ ความต้องการจะได้พักอาศัยอยู่ในคอนโดฯ หรือเช่าบ้าน บนทำเลใจกลางเมืองหรืออยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า BTS และ MRT ซึ่งก็ไม่ง่ายต่อการจะเป็นเจ้าของ เพราะทำเลที่หาได้ยากและราคาที่จับต้องไม่ได้ง่าย คน Generation Rent จึงเลือกที่จะเช่าแทนการซื้อขาด นั่นจึงทำให้โอกาสของการลงทุนซื้อทรัพย์มือสองเพื่อการปล่อยเช่ามีสูง
ทั้งนี้ หากเป็นทำเลทั่วไป ผลตอบแทนเฉลี่ยจากการลงทุนจะอยู่ที่ระดับ 7.5-10% ต่อปี แต่หากได้ทำเลที่มีลักษณะเหมือนเป็น “ไข่แดง” แล้ว ผลตอบแทนจากการลงทุนอาจสูงถึง 10-20% ต่อปีเลยทีเดียว และหากเป็นทรัพย์มือสองที่ BAM ได้คัดสรรมาด้วยแล้ว ผลตอบแทนจากการลงทุนที่จะได้รับ ก็จะมีสูงสุดถึง 29%
พร้อมกันนี้ กูรูทั้ง 2 คน ยังได้ทิ้งท้ายกับเทคนิคการเลือกทรัพย์มือสอง NPA เพื่อการลงทุน ว่า มี 3 เทคนิคที่น่าสนใจและอยากแนะนำ กล่าวคือ เทคนิค “B – A – M” หมายถึง B – Background การเลือกทรัพย์ที่มีประวัติที่ชัดเจน, A – Active หรือ Passive Gain ต้องให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดี และ M – Maximize Your Margin คือ สร้างผลกำไรให้เรามากที่สุด